Stadsontwikkeling en wonen

Beleidsverantwoording op hoofdlijnen
Iedereen in Den Haag moet goed en betaalbaar kunnen wonen. Om het forse tekort aan betaalbare woningen tegen te gaan, bouwen we steeds meer sociale huurwoningen en varen we strakker aan de wind door de normen voor middeldure huur en betaalbare koop op te hogen om langjarig aan de gewenste programmering te voldoen. Den Haag werkt toe naar een woningbouwproductie van 4.000 woningen per jaar die in gelijke tred met deuiteenlopende voorzieningen moeten worden ontwikkeld. Om de betaalbaarheid te borgen hebben woningcorporaties het primaat van sociale woningbouw. Middeldure huur blijft minimaal 20 jaar middelduur. Door middel van een urgentieprogramma vertalen we deze ambities in concrete plannen voor (gebieds-)ontwikkelingen en stedelijke transformatie. Met het urgentieprogramma woningbouwproductie en het doorbraakplan realiseren we woningen voor alle doelgroepen, waaronder ouderen, mensen die uitstromen uit opvang of zorginstelling en statushouders.

Welke resultaten zijn in 2023 behaald?

• We bouwen door aan de sociale-, goedkope- en middeldure huurwoningen. Daarmee voldoen we steeds beter aan de betaalbaarheidsambities. Er is een Doorbouwverbond met marktpartijen getekend.
• Met ingang van 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingevoerd in onze stad. Hiermee gaan we ongewenst verhuurdersgedrag tegen, zoals het vragen van een te hoge borg, oneerlijke servicekosten, discriminatie en bedreigen.
• De trajecten om te komen tot de door het Rijk verplicht gestelde Woonvisie en Woonzorgvisie zijn in gang gezet. Deze visies worden in 2024 voor besluitvorming aan de raad voorgelegd.
• Met het actieprogramma opknappen en isoleren (EFG-aanpak en stadsrenovatie) is een aanpak ontwikkeld om 10.000 EFG-label-woningen per jaar aan te pakken. Dit doen we samen met corporaties, particuliere verhuurders en andere woningeigenaren.
• We accommoderen de woning- en huisvestingsvraag van groepen die urgent een woning nodig hebben. Van Oekraïense ontheemden tot doelgroepen uit het doorbraakplan. We doen dit samen met partners in de stad.

Indicatoren en kengetallen

*Voorlopig cijfer
1) Vanaf 2023 nieuwe bron: dit cijfer is nu afkomstig van het CBS op basis van de BAG data. Er is dus een trendbreuk met de voorgaande cijfers die op basis van data van Vergunningen & Toezicht waren. Vanwege de trendbreuk is een vergelijking met voorgaande jaren niet mogelijk.

*Voorlopig cijfer
1) Vanaf 2023 nieuwe bron: dit cijfer is nu afkomstig van het CBS op basis van de BAG data. Er is dus een trendbreuk met de voorgaande cijfers die op basis van data van Vergunningen & Toezicht waren. Vanwege de trendbreuk is een vergelijking met voorgaande jaren niet mogelijk.

Gereedmeldingen 2023
In 2023 zijn in Den Haag in totaal 1.977 woningen gereedgemeld en aan de woningvoorraad toegevoegd: 1.349 door nieuwbouw en 628 woningen door toevoegingen anderszins. 26% van alle gereedmeldingen (nieuwbouw en overige toevoegingen) is een sociale corporatiewoning. Daarnaast zijn 202 woningen onttrokken aan de voorraad. Inclusief administratieve correcties (-23) bedraagt het woningvoorraadsaldo in 2023 +1.752 woningen. Van de nieuwbouw die in 2023 is opgeleverd was 64% een betaalbare woning (= 870). Deze 870 betaalbare nieuwbouwwoningen zijn als volgt over de verschillende segmenten verdeeld: 514 sociale corporatiewoningen, 266 middeldure huurwoningen en 90 middeldure koopwoningen. Daarnaast zijn in 2023 105 dure nieuwbouwhuurwoningen en 368 dure nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd.

In aanbouw genomen woningen 2023
Macro-economische- en geopolitieke ontwikkelingen maken de omstandigheden voor woningbouw ongunstig. In heel Nederland laten de bouwcijfers een terugval zien en Den Haag is hierop helaas geen uitzondering. Bouwprojecten komen moeilijk van de grond. Dit heeft veelal te maken met zorgen over de afzet, minder animo bij beleggers, stijgende bouwkosten, dalende marktwaarden en vraagstukken over de financiering met als gevolg verslechterende business cases. Ook de noodzakelijke (bezwaar)procedures belemmeren de voortgang.

Na een stijgend verloop in de afgelopen twee jaar, is het aantal in aanbouw genomen woningen daardoor in 2023 teruggevallen. In 2023 zijn 1.820 woningen in aanbouw genomen, alsmede 136 woonzorgeenheden. Op dit moment wachten nog ruim 5.000 vergunde woningen op startbouw.

Van de in 2023 in aanbouw genomen woningen is 42% een betaalbare woning. Het aandeel sociale corporatiewoningen is achtergebleven bij de ambitie van 30%. 8% is een sociale huurwoning van een corporatie. Inclusief de zorgwoningen (die qua prijsstelling vergelijkbaar zijn), komt het percentage op 14%. Samen met de sociale markthuur en goedkope huur, die qua prijsstelling vergelijkbaar zijn, komt het percentage op 20%. Dit is onder de ambitie in de geldende Woonagenda. Hiervoor is een aantal oorzaken aan te wijzen: voor een aantal grote projecten, die in aanbouw zijn genomen, geldt dat ze op basis van afspraken onder eerdere Woonagenda’s dan wel gerealiseerde compensatie geen of weinig sociale huurwoningen bevatten. Het gaat om KJ plein (waarvoor nog compensatie elders in of nabij het CID wordt gezocht) en de projecten in Vroondaal. Voor One Milky Way geldt dat de 30% sociale huurwoningen in dat project gecompenseerd zijn in Pegasus (100% sociaal, welke al in 2023 zijn opgeleverd). De Lozerhof (Maestro) - een project dat ook tot stand kwam onder de vorige woonagenda - waarin 136 woonzorgunits met huurprijzen onder de liberalisatiegrens zijn gerealiseerd, tellen onder de huidige Woonagenda (maar kwamen daarvoor tot stand) eveneens niet mee als sociale huurwoning, maar zijn qua prijsstelling vergelijkbaar.Daarnaast wordt een groot deel van de nieuwbouwwoningen in kleine projecten in aanbouw genomen dit jaar. Voor projecten kleiner dan 80 woningen gelden de betaalbaarheidsnormen nog niet. Hiervoor zal aan de raad in de nieuwe Woonvisie een aangescherpt voorstel worden gedaan. Verder zijn 20% dure huurwoningen en 35% dure koopwoningen in aanbouw genomen.

In het eerste kwartaal van 2024 zijn er gelukkig signalen die wijzen op herstel. De rente heeft een daling ingezet, de bouwkosten dalen weer en beleggers tonen weer interesse.

Voor de lange termijn constateren we dat de programmering van de in aanbouw te nemen woningen in de periode 2024 t/m 2028 over het geheel gezien steeds in lijn komt met de betaalbaarheidsambities: 32% van de geprogrammeerde woningen is een sociale corporatiewoning; 65% van de geprogrammeerde woningen valt in het betaalbare segment. De sturing op betaalbaarheid sinds 2020 begint daarmee vruchten af te werpen. In de aankomende voortgangsrapportage woningbouwproductie- en programmering wordt meer duiding gegeven bij de resultaten in 2023 en planning voor de komende jaren.

1) In 2023 is belastingzaken overgegaan op het gebruik van een ander WOZ systeem, hierdoor zijn trendbreuken in de statistieken mogelijk.