Vastgoed

De baten en lasten met betrekking tot het vastgoed worden verantwoord op de diverse beleidsprogramma’s waarvoor het betreffende vastgoed functioneel wordt ingezet. Het resultaat over 2023 voor de gehele vastgoedportefeuille bestaat uit een totaal voordeel van € 7,208 mln. ten opzichte van de begroting.

Samenstelling resultaat voor resultaatbestemming 2023

 
Kapitaallasten
Gemeenten zijn verplicht om de rente van investeringen toe te rekenen aan de begrotingsactiviteit die bij de investering hoort. Dit gebeurt met de omslagrente. In de begroting is een omslagrente van 1% begroot. De daadwerkelijke omslagrente komt uit op 0,45% zoals toegelicht in de paragraaf financiering. Dit betekent dat het omslagpercentage meer afwijkt dan de maximale toegestane afwijking van 0,5%. Hierdoor is Den Haag verplicht om de omslagrente na te calculeren. Dit leidt tot een voordeel op het vastgoed van € 4,9 mln. Hier tegenover staat een nadeel op programma Financiën. Per saldo is het effect voor de gemeentelijke begroting/realisatie financieel neutraal.

Onderhoud
Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar zijn meerjarige onderhoudsplanningen opgesteld. Deze planningen fluctueren jaarlijks en wijken daarom altijd af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is. In 2023 is er sprake van een onderbesteding ten opzichte van de begroting van € 2,574 mln. De incidentele bijdragen zijn echter iets hoger dan begroot. Per saldo zal de onttrekking aan de onderhoudsreserve € 3,402 mln. lager zijn dan was begroot (€ 2,209 mln. i.p.v. € 5,431 mln.) In de paragraaf Onderhoud Kapitaal Goederen zal het onderhoud nader worden toegelicht.

Overige exploitatielasten
Naast rente en afschrijving bestaan de overige exploitatielasten voor een groot deel uit belastingen, verzekeringen, huur en VVE-bijdragen en leegstandskosten. Het voordeel van € 0,837 mln. op de post overige exploitatielasten bestaat grotendeels uit lagere belastingen, servicekosten voor gehuurde panden en apparaatslasten. Daarnaast is er een nadeel op nutskosten voor leegstaande panden.

Huuropbrengsten
De huuropbrengsten zijn in 2023 € 0,3 mln. lager dan begroot. Dat is circa 1% van de begrote huurbaten. Door mutaties in de verhuringen ontstaat gedurende het jaar een bepaald percentage aan frictieleegstand. Daarnaast zijn een aantal huurders van maatschappelijk vastgoed gedurende het jaar gecompenseerd voor de hoge huurindexatie. Alle huren die per 1 januari 2023 zijn geïndexeerd, zijn met 5,7 procent verhoogd in plaats van de contractueel toegestane 14,2 procent (RIS313841). Een aantal maatschappelijke huurders, waarvan de huurprijs contractueel op een andere datum geïndexeerd wordt, hadden echter al een hogere huurverhoging gekregen. Dat is in de loop van het jaar gecorrigeerd. Daartegenover staat dat er ook huurbaten uit voorgaande jaren gefactureerd zijn in 2023.

Per 1 januari 2022 zijn standplaatsvergunningen voor kiosken omgezet in grondhuurovereenkomsten met een huurafhankelijk recht van opstal. Het is door verschillende oorzaken niet gelukt om voor alle kiosken die hadden aangegeven te opteren voor een grondhuurovereenkomst dit in 2022 af te sluiten. In de loop van 2023 zijn nog een groot aantal grondhuurovereenkomsten afgesloten die met terugwerkende kracht per 1 januari 2022 zijn ingegaan.  De huurbetalingen hebben in 2023 plaatsgevonden. Dit levert een voordeel op van € 0,195 mln. Per saldo is er een nadeel op de huurbaten van € 0,108 mln.

Voorziening dubieuze debiteuren
Per ultimo 2022 was een voorziening voor dubieuze debiteuren opgebouwd voor een bedrag van € 0,792 mln. Een groot deel van de achterstanden in huurbaten die tijdens de corona periode waren ontstaan is ingelopen. Met het grootste deel van de huurders met een achterstand is inmiddels een betalingsregeling getroffen. Een aantal vorderingen was echter oninbaar geworden door faillissement van de huurders. Een bedrag van € 0,085 mln. is derhalve afgeboekt van de voorziening.

Per ultimo 2023 is een risicoberekening gemaakt van de openstaande posten. De benodigde reservering is berekend op € 1,028 mln. Hierdoor moest een bedrag van € 0,321 mln. worden gedoteerd aan de voorziening.

Dotatie voorziening dak Ado stadion
Tijdens de storm Eunice op 18 februari 2022 zijn enkele dakplaten in de noordoosthoek van het ADO
Stadion losgeraakt. Naast herstel van de schade heeft de gemeente ook onderzoek laten verrichten naar de huidige constructieve veiligheid van de overige dakplaten van het stadion. Hoofdconclusie was dat het dak (op onderdelen) niet aan de minimale gestelde wettelijke kaders voldoet.

Om goed zicht te krijgen op de complexe samenhang tussen de verschillende onderdelen wordt aan een complete inventarisatie en aan verbetervoorstellen gewerkt. De onderzoeken en het uitwerken en realiseren van structurele verbeteringen aan de huidige dakconstructie kosten tijd en geld. Totdat de werkzaamheden aan het dak zijn uitgevoerd is op basis van de voorlopige conclusie met aanbevelingen een tijdelijke beheersmaatregel overeengekomen tussen adviseur, stadioneigenaar en bevoegd gezag (DSO/V&T). Dat komt erop neer dat indien er een storm is geweest van windkracht 8 of hoger er eerst een inspectie uitgevoerd dient te worden. Tijdens de inspectie wordt er gekeken of er schade is. Daarna kan er een wedstrijd plaatsvinden. ADO heeft de gemeente als verhuurder van het stadion aansprakelijk gesteld voor het niet nakomen van de huurovereenkomst in het geval ADO  het stadion niet voor haar wedstrijden kan gebruiken en de daaruit volgende schadepost (aanvullende kosten en inkomstenderving). Voor het onderzoeken, uitwerken en realiseren van structurele verbeteringen aan de huidige dakconstructie en de mogelijke schadepost voor ADO heeft het college op 21 maart 2023 ingestemd met het instellen van een voorziening van € 2,5 mln. (RIS314882) welke bij de jaarrekening 2022 is gevormd.Juridisch is onderzocht is (een deel van) de kosten kunnen worden verhaald op de bouwer van het stadion. De afdeling gemeenteadvocaten komt tot de conclusie dat beroepen op garantiebepalingen en verborgen gebreken weinig kansrijk is. De belangrijkste reden daarvoor is het verlopen van de verjaringstermijn van 10 jaar na de datum van oplevering d.d. 26-7-2007 conform de in de ontwikkelovereenkomst van toepassing verklaarde voorwaarden in de UAV-GC 2000.

Bij de jaarrekening 2023 is deze voorziening geactualiseerd/bijgesteld op basis van het in 2023 uitgevoerde windtunnelonderzoek en de daaruit naar voren gekomen bevindingen dat meer werkzaamheden aan het dak nodig zijn dan aanvankelijk verwacht. Er is een aanvullende dotatie aan de voorziening gedaan van € 1,5 mln. Hiermee komt het totaal voorziene bedrag op € 4,0 mln. Hiervan is in 2023 al € 1,335 mln. besteed.