Grondbeleid

Binnen het grondbeleid wordt onderscheid gemaakt in drie typen grondbeleid: actief, faciliterend en samenwerkingen met private of publieke partijen (resp. “publiek private samenwerkingen” of “gemeenschappelijke regelingen”).

Actief grondbeleid
Bij actief grondbeleid is de gemeente eigenaar van grond of wil dit worden. Zij ontwikkelt een plan voor deze grond en doorloopt de (ruimtelijke) procedures om dit plan mogelijk te maken. Bestaande opstallen op de grond worden gesloopt en er vindt eventueel grondverbetering plaats (saneren, afgraven, ophogen, etc.). In en rond de grond worden voorzieningen aangelegd ten behoeve van de toekomstige bebouwing en gebruik. De grond wordt vervolgens verkocht als bouwgrond. De grond wordt veelal verkocht/verpacht aan externe partijen, maar de grond kan ook intern geleverd worden voor de realisatie van gemeentelijke vastgoed. Ten slotte wordt de openbare ruimte aangelegd.

Van de verschillende typen grondbeleid biedt actief grondbeleid de gemeente de hoogste mate van sturing op het uiteindelijke plan dat gerealiseerd wordt. Dit omdat de gemeente niet alleen kan sturen middels haar publiekrechtelijke sturingsinstrumenten, waarover zij als publieke partij altijd kan beschikken, maar zij kan ook sturen middels het stellen van voorwaarden bij de verkoop van de grond. Hier staat tegenover dat van de verschillende typen grondbeleid, actief grondbeleid de inzet van de meeste middelen (geld, tijd, etc.) vereist. Ook is het voeren van een grondexploitatie, het financiële instrument dat bij actief grondbeleid hoort, risicovol. Dit onder andere doordat de gemeente wat betreft de grondopbrengsten in de grondexploitaties afhankelijk is van de ontwikkelingen op de grond- en vastgoedmarkt.

Op 1 januari 2023 had de gemeente 36 actieve grondexploitatie. In 2023 zijn er 12 grondexploitaties (partieel) afgesloten en verantwoord als kleinere grondexploitatie of restplan (zie paragraaf afsluitingen). Er zijn in 2023 geen nieuwe grondexploitaties geopend. Op 1 januari 2024 heeft de gemeente zodoende 24 actieve grondexploitaties. Onderstaand is een overzicht van de grondexploitatie portefeuille opgenomen.

 
Faciliterend grondbeleid
Bij faciliterend grondbeleid schept de gemeente de voorwaarden waarbinnen grondeigenaren, niet zijnde de gemeente, vastgoed kunnen realiseren. De grondeigenaar kan het vastgoed voor eigen gebruik bouwen of voor de verkoop/verhuur. Indien de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol kosten maakt voor deze projecten, dan moet zij deze kosten verhalen op de grondeigenaar.

Binnen het faciliterend grondbeleid stuurt de gemeente vooral met haar publiekrechtelijke instrumenten. Dit is een indirectere vorm van sturing dan bij actief grondbeleid, er kan op minder elementen gestuurd worden en er kan minder afgedwongen worden. In het algemeen heeft de gemeente hierdoor bij faciliterend grondbeleid minder controle op projecten, dan bij actief grondbeleid. Actief grondbeleid is echter alleen mogelijk als de gemeente grondeigenaar is. Hier staat tegenover dat faciliterend grondbeleid minder gemeentelijke middelen vereist.

Voor nadere toelichting op de begroting en realisatie in 2023 van faciliterende projecten verwijzen we naar de activiteit Faciliterend grondbeleid binnen programma 13, Stadsontwikkeling en Wonen.

Publiek private samenwerkingen
Naast de uitgifte van gemeentegrond en het faciliteren van particuliere plannen op grond van derden, werkt de gemeente ook samen met private partijen of andere publieke partijen, waarbij de gemeente met deze partij(en) afspraken maakt over het programma en het delen van regie en risico. Met private partijen kunnen diverse contractvormen gesloten worden. Over deze zogenaamde verbonden partijen wordt separaat gerapporteerd in de paragraaf Verbonden partijen.

De gemeente neemt deel in vier verbonden partijen met grondexploitaties: Bedrijvenschap Harnaschpolder (HP), Industrieschap Plaspoelpolder (IPP), Vroondaal en Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV).
De verbonden partijen hebben hun eigen risicoprofiel en bijbehorende dekking. Als de verbonden partij onvoldoende dekking heeft voor deze risico’s dan worden deze opgevangen door de Reserve Grondbedrijf (RGB). Voor deze verbonden partijen (met gezamenlijke grondexploitaties) raamt de gemeente haar eigen financiële risico’s vanuit haar (aandeelhouders-)belang, eveneens opgevangen vanuit de RGB.

Uitvoering grondbeleid
De gemeente Den Haag heeft lange tijd voornamelijk faciliterend grondbeleid gevoerd. Sinds de Nota Grondbeleid 2019 is meer ingezet op actief grondbeleid. Dit om beter te kunnen sturen op het verwezenlijken van de gemeentelijke beleidsambities. Met het coalitieakkoord Haags akkoord 2023-2026 is deze richting doorgezet.

De gemeente kan echter niet altijd solitair kiezen om actief grondbeleid te voeren. Dit omdat grondbezit voorwaardelijk is voor het voeren van actief grondbeleid. En de gemeente heeft zelf slechts een beperkt aantal potentiële ontwikkellocaties in eigendom en grondeigenaren kunnen slechts in uitzonderlijke gevallen onteigend worden. Om meer locaties te verwerven moet de gemeente zich daarom op de vastgoed/grondmarkt begeven, een markt waar ook commerciële partijen actief zijn. Het verkrijgen van meer posities is daarmee geen gegeven, het kan een lang proces zijn en is veelal kapitaal intensief.

De gemeentelijke inzet op meer actief grondbeleid resulteert nog niet in meer grondexploitaties. Het aantal grondexploitaties is echter niet per definitie de beste indicatie van het gemeentelijke beleid. Er dient ook gekeken te worden naar de inhoud en omvang van de grondexploitaties. Zo is met de grondexploitatie Dreven-Gaarden-Zichten gestuurd op het leveren van bouwgrond voor woningbouw.

Mede in het kader van het actualiseren van de nota Grondbeleid wordt onderzocht hoe de gemeente haar grondbeleid gerelateerde instrumenten effectiever en efficiënter kan inzetten. Naar verwachting zal de nota in 2024 ter besluitvorming voorgelegd worden aan de Raad.

Gerelateerd gemeentelijke beleid
Zoals aangegeven in de inleiding geeft de gemeente inzicht in haar grondbeleid middels de nota grondbeleid (RIS302035 ).

De gemeente heeft ook nog een groot aantal beleidsstukken die een indirect effect hebben op haar grondbeleid. Onderstaand is een overzicht opgenomen van een aantal van deze beleidsstukken. Deze lijst is niet al omvattend, maar geven wel een beeld van het gemeentelijke beleid:

• Agenda ruimte voor de Stad (RIS 295016 )
• Nota Haagse Hoogbouw: Eyeline en Skyline (RIS 298448 )
• Woonvisie Den Haag (RIS 296833) en Woonagenda 2020-2023 (RIS 305711 )
• Bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag (RIS 303177 )
• Urgentieprogramma Kantoren gemeente Den Haag (RIS 303984 )
• Economische visie Den Haag (RIS 303550 )
• Stedelijk Energieplan  (RIS306869 )
• Nota Duurzaamheid (RIS 301829 )
• Agenda Groen (RIS 294705 )
• Kadernota Openbare Ruimte (RIS 249315 )
• Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS307513)
• Mobiliteitstransitie (RIS310664)

Naast deze thematische beleidsdocumenten stuurt de gemeente ook op gebiedsniveau. Voorbeelden hiervan zijn de grote gebiedsontwikkelingen Central Innovation District (CID), Binckhorst en Zuidwest. Zie projecten.denhaag.nl/gebieden voor meer informatie over deze gebieden.

Marktontwikkelingen
Grondexploitaties zijn vaak langlopende projecten en zijn hierdoor gevoelig voor prijsontwikkelingen. Voor het bepalen van de indices maakt de gemeente gebruik van externe bronnen.

In de onderstaande tabel zijn de voor de actualisatie gehanteerde indices opgenomen.

Ten opzichte van vorig jaar zijn voornamelijk de consumentenprijsindex (CPI), grond-, weg- en waterbouw (GWW), wonen vrij en plankosten gemuteerd. De CPI is in 2023 minder gestegen dan verwacht.

De CPI wordt voor een groot aantal posten in de grondexploitaties gebruikt, onder andere in contracten. Een lagere CPI betekent dat de overeengekomen bedragen minder stijgen dan verwacht.

De GWW index was in 2023 hoger dan geprognotiseerd, 5,0% in plaats van de verwachte 4,0%. In de grondexploitaties wordt deze index voornamelijk gebruikt voor de kosten bouw- en woonrijp maken. Dit heeft een nadelig effect op het resultaat van de grondexploitaties.

In 2022 was de ontwikkeling van de GWW index ongebruikelijk. De index is de eerste helft van dat jaar met 15,5% gestegen, om vervolgens de tweede helft van het jaar te dalen. De index ten behoeve van de jaarrekening 2022 is voor het einde van het jaar vastgesteld, waarbij geanticipeerd is op een gedeeltelijke marktcorrectie van de extreme stijging in de eerste helft van het jaar. Er is daarom uitgegaan van een stijging van 7,0% over heel 2022. De marktcorrectie heeft zich echter nagenoeg niet voorgedaan, waardoor de werkelijke GWW-index over 2022 15,1% was. In enkele grondexploitaties was hierdoor in 2022 onvoldoende prijsstijging doorgevoerd. Voor deze grondexploitaties is in 2023 een index gehanteerd van 13,0%, in plaats van de 5,0% zoals opgenomen in de tabel.

Een stijging van de kosten met deze indices maakt dat de kosten in de grondexploitaties aanzienlijk sterker stijgen dan verwacht.

De markt voor vrijesectorwoningen (wonen vrij) herstelt sneller dan verwacht. De index is hierop aangepast. De grondwaarde van deze categorie, en daarmee de verwachte grondopbrengsten, stijgt hierdoor sterker dan verwacht.

De Plankosten index is in 2023 meer gestegen dan verwacht. Deze index wordt voornamelijk gebruikt voor de kosten van het gemeentelijke apparaat. Welke hierdoor harder stijgen dan verwacht.