Onderhoud kapitaalgoederen

Beleidskader
De gemeente is verantwoordelijk voor het optimaal inzetten van haar vastgoed ter uitvoering van bestuurlijk vastgestelde doelen. De gemeente draagt zorg voor efficiënte en gemeentebrede beleidsvorming op het gebied van ontwikkeling en realisatie, beheer en inzet van het gemeentelijk vastgoed. Het planmatig laten
uitvoeren van eigenaarsonderhoud is hier een belangrijk onderdeel van. Het streven is om aan alle panden
onderhoud uit te voeren conform een éénduidige systematiek. Daarbij wordt in principe een strikte
scheiding tussen het eigenaarsonderhoud en het huurdersonderhoud gemaakt, in overeenstemming met het Burgerlijk Wetboek. De gemeente is op basis hiervan uitsluitend verantwoordelijk voor het laten uitvoeren
en bekostigen van het eigenaarsonderhoud. Daar waar de gemeente zelf ook gebruiker is, geldt uiteraard dat de gemeente ook het gebruikersonderhoud verzorgt.

De gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt onderhouden conform de methodiek van conditie gestuurd
onderhoud (NEN2767). In deze systematiek wordt gekeken naar de staat van de afzonderlijke
bouwelementen. Afhankelijk van de conditie wordt er een kwaliteitsscore aangegeven van 1 (uitstekend) tot
6 (zeer slecht).

In de op 20 februari 2014 door de gemeenteraad vastgestelde ‘Nota Vastgoed’ (RIS 269126) is beschreven
dat het streven is om voor panden die structureel onderdeel uitmaken van de vastgoedportefeuille de
conditiescore minimaal op niveau 3 (redelijk) te krijgen en/of te houden en per bouwelement in te grijpen
wanneer conditie 4 (matig) wordt geconstateerd. Per pand kan er afhankelijk van het toekomstperspectief,
locatie en representativiteit op bouwdeelniveau gedifferentieerd worden in het kwaliteitsniveau van
onderhoud. De duurzame meerjarige onderhoudsplannen (DMOP’s) worden per object periodiek (om de 5 jaar) geactualiseerd.

Onderhoud
Reguliere verduurzamingsmaatregelen worden op natuurlijke vervangingsmomenten uitgevoerd zoals
bijvoorbeeld het isoleren van een dak wanneer de dakbedekking vervangen moet worden, of vervanging
door energiezuinigere installaties. Dit betekent dat bij de periodieke inspecties van panden ook de
energetische staat van het pand in beeld wordt gebracht en wordt opgenomen in de
DMOP’s. Met deze informatie kunnen vanuit de DMOP verduurzamingsscenario’s
onderzocht worden. Geplande onderhoudswerkzaamheden met verduurzaming als neveneffect worden
gefinancierd vanuit de DMOP, overige verduurzamingsmaatregelen worden uit daarvoor specifiek
beschikbaar gestelde middelen gefinancierd. De DMOP ondersteunt de opgave het vastgoed in
overeenstemming met de gemeentelijke doelstellingen versneld transitie klaar te maken. De aanpak van het vastgoed in het kader van de energie transitie staat in hoofdlijnen beschreven in de paragraaf vastgoed.

Financieel resultaat 2023
Door het gemeentelijk vastgoed als één complex te beschouwen, kunnen schaal- en efficiencyvoordelen
behaald worden. De gemeente heeft een centrale Reserve Onderhoud Vastgoed om grote pieken en dalen
op te vangen in de  onderhoudslasten in relatie tot de huurinkomsten. Onderhoudswerkzaamheden verlopen niet altijd synchroon met de huurinkomsten. De huidige gemaximeerde bovengrens van de reserve is op € 8,0 mln. gesteld.

In 2023 was in totaal een bedrag van € 24,085 mln. voor onderhoud begroot. Structureel was € 13,832 mln. beschikbaar in 2023. Een deel van de kosten worden uit incidentele middelen (€ 4,240 mln.) bekostigd zoals bijvoorbeeld de reserve strategisch vastgoed. Tevens is een bijdrage van € 0,527 mln. voor specifieke uitkeringen sport (SPUK) en uit de voorziening van de Telexstraat (€ 0,055 mln.) begroot. Het tekort van € 5,431 mln. was begroot als onttrekking aan de onderhoudsreserve.

De werkelijke uitgaven waren in 2023 € 21,265 mln. Dat is € 2,820 mln. lager dan begroot. De incidentele bijdrage was echter € 0,626 mln. hoger dan begroot De onttrekking aan de voorziening was € 0,171 mln. Hoger. De Specifieke Uitkering Sport (SPUK) was te hoog begroot. Een deel hiervan (€ 0,245) had betrekking op een investering. Per saldo wordt er een onttrekking aan de reserve van € 3,402 mln. gedaan in tegenstelling tot de begrote onttrekking van € 5,431 mln. De omvangrijkste onderhoudswerkzaamheden en  afwijkingen op de begroting worden in deze paragraaf toegelicht.

Onderstaande tabel geeft het verschil weer tussen het onderhoudsbudget o.b.v. de meerjaren onderhoudsbegroting voor 2023 en de werkelijke uitgaven in 2023
(=Financieel resultaat)

Bedragen x € 1.000

 
N.B.:         
Het onderhoud op programma Stadsontwikkeling en Wonen wordt voornamelijk bekostigd uit de reserve Strategisch vastgoed. Omdat dit vastgoed tijdelijk in beheer is, zijn er geen structurele onderhoudsmiddelen beschikbaar (m.u.v. de woonwagenlocaties).

De grootste onderbesteding heeft zich in 2023 voorgedaan op programma Economie bij het onderhoud dat gepland stond voor het World Forum aan het Churchillplein 10 (uitgaven € 0,840 lager dan begroot). Dit heeft met een aantal factoren te maken. Het schilderwerk en reinigingswerk sloot qua periode van uitvoering niet goed aan met de programmering van het Worl Forum en is in overleg met de huurder doorgeschoven naar 2024. De aanbesteding voor de vervanging van de E- verdeelkasten loopt nog waardoor de werkzaamheden pas in 2024/2025 kunnen worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden vragen nauwkeurige voorbereiding en afstemming met de huurder. Tevens is er een aannemer failliet gegaan die bouwkundige werkzaamheden zou uitvoeren. Hiervoor is inmiddels een andere aannemer gecontracteerd.

Afwijkingen op het Duurzame Meerjarenonderhoudsplan (DMOP)
Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar is een meerjaren onderhoudsplanning opgesteld. Deze planning fluctueert van jaar tot jaar en wijkt daardoor in principe altijd af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is. In 2023 is er sprake van een onderbesteding t.o.v. de begroting van € 2,820 mln.

Onderhoudsplanningen zijn een leidraad op basis van vaste cycli. Afwijkingen daarop kunnen tot een onder- of overbesteding leiden. Door toepassing van de systematiek van conditie gestuurd onderhoud kan gepland onderhoud afwijken van de cyclus omdat onderhoud nog niet nodig is. Om de overlast bij de gebruikers/huurders te beperken en de exploitatie niet onnodig te verstoren wordt er soms in afstemming met de exploitant bewust gekozen voor het bundelen van werkzaamheden van zowel de huurder als de eigenaar om de sluitingsperiode en overlast zo kort mogelijk te laten zijn. Dit geldt ook voor het combineren van onderhoudswerkzaamheden met verduurzamingsmaatregelen waarbij de ervaring leert dat voorbereiding en tot overeenstemming met huurders komen complexer is en meer tijd en aandacht vraagt dan regulier onderhoud.

In de begroting wordt getracht deze aspecten zo goed als mogelijk in te schatten en wordt ernaar gestreefd de begrote bedragen daadwerkelijk in te zetten. In de praktijk is de onderhoudsbegroting een ambitieplanning en veranderen omstandigheden en inzichten waardoor afwijkingen ten opzichte van de begroting niet te voorkomen zijn. Met name bij grotere onderhoudswerkzaamheden kunnen de werkzaamheden in het lopende jaar in gang worden gezet maar vindt de uitvoering en facturering grotendeels plaats in het volgende jaar. Daarnaast zijn het afgelopen jaar problemen met levering van materialen en onderdelen merkbaar waardoor werkzaamheden pas later uitgevoerd kunnen worden. Onderbesteding ten opzichte van de begroting is bij onderhoud dan ook meer regel dan uitzondering. Het streven blijft uiteraard de besteding aan te laten sluiten bij de begroting.

Tot slot kan er sprake zijn van onvoorzien onderhoud en calamiteiten. Per pand wordt daar jaarlijks een klein bedrag voor gereserveerd voor het verhelpen van bijvoorbeeld dak lekkages. Het komt echter ook voor dat elementen die normaal gesproken tijdens de levensduur van een pand niet vervangen hoeven worden toch gebreken vertonen en herstel of volledige vervanging toch noodzakelijk is.

Toelichting uitgevoerde werkzaamheden per programma
Per programma worden hieronder de omvangrijkste uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden toegelicht.

03 – Duurzaamheid, Milieu en Energietransitie
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Koningin Wilhelminalaan 24 (€ 0,12 mln.): afrondende werkzaamheden van de renovatie van het sanitair en aanpassing ventilatie. Werkzaamheden waren gestart in 2022.

05 - Cultuur en Bibliotheek
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Burgemeester Hovylaan 4 (€0,35 mln.): schilderwerk en verduurzaming gevel
• De Constant Rebecqueplein 20A (€0,18 mln.): vervangen dakbedekking en verduurzamen zaal 3
• Denneweg 24 (€0,14 mln.): vervanging geveltimmerwerk en bouwkundig onderhoud
• Kazernestraat 88 (€0,18 mln.): vervanging geveltimmerwerk en bouwkundig onderhoud
• Kazernestraat 96 (€0,19 mln.): vervanging geveltimmerwerk en bouwkundig onderhoud
• Korte Vijverberg 7 (€0,19 mln.): technisch ontwerp restauratie
• Korte Voorhout 3 (€ 0,931 mln.): verduurzaming gevelopeningen en daken
• Lange Voorhout 5 (€0,15 mln.): vervangen dakbedekking
• Prinsegracht 27 (€0,10 mln.): vervangen w-installaties
• Prinsestraat 42 -44 (€0,21 mln.): schilderwerk en glasvervanging
• Prinsegracht 62 (€0,20 mln.): verduurzamingswerkzaamheden vanuit de MOP
• Spuiplein 150 (€ 1,596 mln.): onderhoudscontract
• Stadhouderslaan 37 (€ 1,418 mln.): vervangen brandwerende binnenpuien
• Stadhouderslaan 41 (€0,14 mln.): renovatie pergola’s
• Stille Veerkade 21A (€0,11 mln.): vervangen dakbedekking

06 – Onderwijs
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Mient 275 (€ 0,289 mln.): renovatie gevelkozijnen
• Schelpkade 43 (€ 0,48 mln.): vervangen en verduurzamen dak

07 - Werk en Inkomen
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Evert Wijtemaweg 20 (€ 0,031 mln.): schilderwerk gevels
• Kerketuinenweg 24 (€ 0,049 mln.): advieskosten vervangen brandmeldinstallatie en vervangen brandwerende industriële deur
• Zilverstraat 53-75 (€ 0,109 mln.): schilderwerk gevelbekleding, kozijnen en deuren en vervangen schakelaar hoofdverdeelkast

08 - Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• De la Reyweg 530 (€ 0,172 mln.): aanbrengen sedumdak
• Rooseboomstraat 10 (€ 0,447 mln.): bouwkundige aanpassingen voor nachtopvang daklozen (winter koude regeling)
• Sportlaan 600 aanhuur (€ 0,614 mln.): bouwkundige aanpassingen voor permanente winter opvang daklozen

09 – Buitenruimte
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Clingendael 6/6A (€ 0,312 mln.): verduurzaming en renovatie gevels, dak en vloer
• De Werf 11P (€ 0,091 mln.): vervangen luchtbehandelingsinstallatie
• Reigersbergenweg 280A (€ 0,219 mln.): vervangen installaties en schilderwerk

10 – Sport
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Hobbemastraat 93 (€ 0,212 mln.): vervangen beglazing
• Mr. P. Droogleever Fortuynweg 22 (€ 0,632 mln.): bijdrage VvE voor onderhoud dat door de VvE voor het gemeenschappelijke deel word uitgevoerd
• Seinpoststraat 150 (€ 0,503 mln.): schilder- en herstelwerkzaamheden dak

11 - Economie
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Churchillplein 10 (€ 0,111 mln.): herstellen van de brandmeldinstallatie en levering tegels Expo ruimte

12 - Mobiliteit
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Elandstraat 449 (€ 0,243 mln.): beton herstel en vervangen dilatatievoegen en diverse kleine werkzaamheden
• Jacob Catsstraat 273 (€ 0,46 mln.): beton herstel en vervangen dilatatievoegen en diverse kleine werkzaamheden
• Koningin Julianaplein 8 (€ 0,48 mln.): onderhoudscontact

13 - Stadsontwikkeling en Wonen
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Henricuskade 131-199 (€ 0,126 mln.): schilderwerk sanitaire units en diverse kleine werkzaamheden
• Saturnusstraat 60 (€ 0,538 mln.): onderhoud en herstel gietvloeren, schilderwerk, herstel Brandmeldinstallatie
• Schenkweg 46 t/m 56 (€ 0,126 mln.): vervangen dakbedekking
• Stadhouderslaan 13 t/m 15 en Stadhoudersplantsoen 28 (€ 0,208 mln.): buitenschilderwerk en kozijnvervanging

14 - Stadsdelen, Integratie en Dienstverlening
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• 1e Eeldepad 3-3A (€ 0,649 mln.): verwijderen asbest en verduurzamen gehele casco en installaties
• Celebesstraat 2B-4 (€ 0,042 mln.): na-isoleren van de buitengevels
• Mandelaplein 1 (€ 0,047 mln.): vervangen lichtstraten, voorbereiding voor het plaatsen van zonnepanelen

15 – Financiën
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Clingendael 5 (€ 0,083 mln.): herstel/renovatie schuur
• Dagelijkse Groenmarkt 1 (€ 0,177 mln.): vervangen luchtbehandelingsinstallatie en diverse kleine werkzaamheden

Overhead
De omvangrijkste uitgevoerde werkzaamheden op dit programma zijn:

• Korte Lombardstraat 9-11 (€ 0,009 mln.): diverse kleine werkzaamheden zoals; herstel zonwering, herstel fietsenstalling en ongediertebestrijding
• Trekvlietplein 1 (€ 0,013 mln.): aanbrengen ventilatie n.a.v. isoleren gevels en dak
• Trekvlietplein 19 (€ 0,011 mln.): herstellen metsel- en voegwerk