Grondbeleid

Het totale verlies op de gemeentelijke grondexploitaties is op netto contante waarde (NCW) in 2023 met € 36,3 mln. afgenomen van € 191,6 mln. tot € 155,3 mln., zie onderstaande tabel. Op eindwaarde is het verlies op de grondexploitatie per 1-1-2024 € 175,7 mln..

 
Actualisatie onderhanden grexen
Dit zijn veranderingen in de grondexploitaties, binnen de kaders van de grondexploitatie. Als gevolg hiervan zijn de grondexploitaties met € 24,2 mln. verslechterd. Deze worden later in deze paragraaf toegelicht.

Winstneming
Er is in 2023 per saldo voor € 3,5 mln. aan winst genomen in de grondexploitaties. Deze winstnemingen zijn nadelig voor het projectresultaat van de grondexploitatie en zijn daarom als negatief bedrag opgenomen in het overzicht. De winstneming komt ten goede aan de Reserve Grondbedrijf (RGB), waar het een positief bedrag is.

Afsluitingen
De 12 grondexploitaties die in 2023 (partieel) afgesloten zijn en verantwoord worden als een restplan, maken dat het resultaat van de grondexploitaties per saldo met € 67,8 mln. verbeterd is. Dit bedrag is positief omdat per saldo meer verlieslatende grondexploitaties verrekend zijn, dan winstgevende grondexploitaties. Voor verlieslatende grondexploitaties is een voorziening getroffen in de Voorziening negatieve plannen (VNP) ter grootte van het verwachte projectresultaat. Bij het afsluiten van de grondexploitatie moet deze op € 0,- sluiten. Bij het afsluiten wordt daarom het negatieve projectresultaat van de verlieslatende grondexploitatie verrekend met de positieve voorziening in de VNP.

Aanpassing prijspeil NCW
Deze aanpassing is gedaan omdat een netto contante waarde (NCW) met een prijspeil 1-1-2023 niet zondermeer vergeleken kan worden met een NCW prijspeil 1-1-2024. Als gevolg van de rekenmethodiek zit hier altijd een verschil van 2,0% tussen (de disconteringsvoet). Met deze aanpassing wordt de NCW 1-1-2023 omgerekend naar NCW 1-1-2024.

Nadere toelichting actualisatie onderhanden grexen
Onderstaand is een overzicht opgenomen van de projecten met mutatie van het projectresultaat van meer dan € 1,0 mln. In het algemeen zal een grondexploitatie met een grote omzet een grotere fluctuatie van het resultaat laten zien.

LA-065 Trekvlietzone
Het resultaat is voornamelijk verbeterd als gevolg van toekomstverwachting van de grondopbrengsten. Deze is naar boven bijgesteld op basis van de meest recente verwachtingen. Daarnaast zijn de ramingen voor bouw- en woonrijp maken naar beneden bijgesteld en is een onterechte fonds bijdrage uit de grondexploitatie gehaald.

LO-075 Kijkduin
Het projectresultaat is voornamelijk verbeterd als gevolg van het vervallen van een onterechte fonds bijdrage. Er is geconstateerd dat deze bijdrage niet conform het BBV is en deze is daarom komen te vervallen. Daarnaast hebben zich enkele voordelen voorgedaan ten opzicht van de geraamde kosten voor bouw- en woonrijp maken. Ook is de opbrengstenraming bijgesteld op basis van het huidige programma, wat een positief effect had op het resultaat.

LA-019 Laakhaven HS
Dit project is afgesloten en verantwoord als restplan. Hierbij worden in 2024 een tweetal locaties teruggezet naar de gemeentelijke voorraad. De kosten die opgenomen waren voor de ontwikkeling van deze twee locaties zijn hierdoor komen te vervallen en dit had een positief effect op het resultaat.

ZZ-020 Forepark
De voornaamste reden voor de verbetering van het resultaat is het verwerken van een nieuwe taxatie van de resterende ontwikkellocatie, welke gunstiger is dan eerder geraamd.

LA-038 Laakhaven West
Dit project is afgesloten en verantwoord als restplan. De voornaamste reden voor de verbetering van het resultaat is dat er in de grondexploitatie een brug opgenomen was vanuit Laakhaven West richting de Petroleumhaven. Deze brug is niet gerealiseerd. De brug was voorzien als een vaste brug, maar vanwege de gewenste doorvaarbaarheid zou dit een zeer hoge vaste brug moeten worden, met beperkingen op de bruikbaarheid, of een beweegbare brug, met aanzienlijk hogere kosten voor aanleg en beheer. Ook is geconstateerd dat deze brug vanuit de bereikbaarheid van de gebieden niet noodzakelijk is.

ES-149 Assumburgweg
De voornaamste reden voor de resultaatverslechtering is een bijstelling van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Ook is de looptijd van het project verlengd als gevolg van vertraging in de ruimtelijke procedure, waardoor o.a. de ramingen voor tijdelijk beheer en plankosten naar boven bijgesteld zijn.

LA-039 Laakhaven Petroleumhaven
Het projectresultaat is voornamelijk naar beneden bijgesteld als gevolg van vertraging in het project. De looptijd is met twee jaar verlengd, met gevolgen voor o.a. de plankosten en rentelasten. De vertraging heeft meerdere redenen, waaronder vertraging in bouw van twee al uitgegeven kavels, de krappe bouwterreinen en coördinatie tussen deelprojecten. Daarnaast hebben zich tegenvallers voorgedaan bij het bouw- en woonrijp maken.

CE-053 Den Haag Nieuw Centraal
De voornaamste mutaties hebben betrekking op de hoger dan verwachte stijging van de kosten voor bouw- en woonrijp maken en nieuwe ramingen voor deze werkzaamheden.

SC-096 Norfolk terrein
Het projectresultaat is voornamelijk verslechterd als gevolg van nieuwe ramingen inzake het bouw- en woonrijp maken. Niet alleen zijn de voorziene kosten aanzienlijk gestegen, er is ook geconcludeerd dat aanvullende verkeersmaatregelen noodzakelijk zijn wat leidt tot additionele kosten.

CE-113 Spuikwartier
De verslechtering van het resultaat heeft voornamelijk te maken met complicaties inzake één van de nog uit te geven parkeergarages. Niet alleen zijn de verwachte kosten voor het herstel van deze garage toegenomen, ook de verwachte uitgifteopbrengst isjn afgenomen. Dit laatste naar aanleiding van een externe concept taxatie van het object. De taxatie zelf wordt nog beoordeeld door de gemeente. Dit proces is gaande, waarbij al wel geconcludeerd is dan enkele uitgangspunten van de taxatie nader toegelicht moeten worden. Voor de beoordeling heeft de gemeente additionele externe expertise ingehuurd.

ES-156 Dreven-Gaarden-Zichten fase 1
Dit project kent hoge investeringskosten, zeker in relatie tot een relatief beperkt opbrengstenniveau. Daarnaast kent het project nog een lange looptijd. Dit maakt dat het project gevoelig is voor kostenstijgingen. De aanzienlijke stijging van de GWW-index over 2022 en 2023 is daarom één van de oorzaken van de aanzienlijke verslechtering van het projectresultaat. Daarnaast zijn o.a. de verwachte plankosten naar boven bijgesteld omdat het project meer inzet vereist. En waren de grondopbrengsten van de gerealiseerd transactie lager dan verwacht, dit voornamelijk door de gestegen bouwkosten.

Winstnemingen

De gemeente heeft 6 grondexploitaties waar winstgenomen is. Binnen de grondexploitaties wordt op basis van de “percentage of completion” methode tussentijds winstgenomen. Mocht er in het verleden teveel winst genomen zijn, dan moet dit gecorrigeerd worden. Een correctie kan noodzakelijk zijn als gevolg van project inhoudelijke veranderingen. Dit was het geval bij drie projecten (Trekvlietzone, van Klingeren Binckhorsthaven en One Milky Way). Op drie andere projecten (Eenheidsbureau Politie Binckhorst, Kijkduin en A12 zone deelplan 20) is winstgenomen.

In totaal is er voor € 3,5 mln. aan winst genomen vanuit de projecten ten behoeve van de Reserve Grondbedrijf (RGB).

Onderstaand is een overzicht opgenomen met de prognose van de winstnemingen in de winstgevende grondexploitaties.

Afsluitingen
In 2023 zijn 12 grondexploitaties (partieel) afgesloten. Deze plannen worden verantwoord als (kleinere) grondexploitatie of restplan. Voor deze plannen is de boekwaarde van afgeronde werkzaamheden verrekend met de Voorziening negatieve plannen (VNP) of Reserve Grondbedrijf (RGB). Er is geen grondexploitatie helemaal afgerond. Bij één project, Laakhaven West, is de boekwaarde verrekend op basis van de gerealiseerde verkopen. Dit omdat een deel van deze boekwaarde nog betrekking heeft op gronduitgiftes die nog gerealiseerd moeten worden. Voor de overige projecten is de volledige boekwaarde verrekend, omdat alle uitgiftes gerealiseerd zijn.

In de onderstaande tabel is per project de onttrekking aan de VNP dan wel de dotatie aan de RGB opgenomen en de benodigde omvang van de voorziening voor de realisatie van het restproject.

Voorzieningen en reserves

Voorziening negatieve plannen
Binnen grondexploitaties moeten verliezen genomen worden op het moment dat ze voorzien worden. Winsten moeten daarentegen genomen worden op het moment dat ze gerealiseerd zijn. Positieve en nadelige projectresultaten mogen daarom niet met elkaar gesaldeerd worden. Voor de verliezen moet een voorziening aangehouden worden van gelijke omvang met het verwachte verlies. Dit is de Voorziening negatieve plannen (VNP). Het verwachte verlies op de verlieslatende grondexploitaties is € 177,0 mln. De VNP moet daarom van gelijke omvang zijn. De verwachte winst op de winstgevende projecten is € 21,4 mln.. Deze winst wordt genomen op het moment dat deze gerealiseerd is in de projecten.

In het onderstaande overzicht is het resultaat van de grondexploitaties uitgesplitst naar verlieslatende en winstgevende projecten.

Op basis van de projectresultaat van de verlieslatende grondexploitatie moet het saldo van de VNP € 175,9 mln. zijn. Het saldo van de VNP was ontoereikend en deze moet daarom aangevuld worden. De primaire dekkingsbron van de VNP is de Reserve Grondbedrijf (RGB), voor zover de mutaties het gevolg zijn van wijzingen in het project binnen de projectkaders. Bij de resultaatbestemming is daarom € 38,2 mln. verrekend met de RGB. Zie de onderstaande tabel voor de opbouw van de VNP.

Reserve Grondbedrijf
Grondexploitaties kennen een lange doorlooptijd. In deze periode treden project- en marktrisico's en kansen (positieve effecten) binnen de financiële kaders van de grondexploitatie op. De Reserve Grondbedrijf (RGB) vormt de risicobuffer bij de uitvoering van plannen zodanig dat bij het optreden van risico’s op grondexploitaties, de financiële huishouding van de gemeente niet direct wordt verstoord.

De hoogte van de RGB wordt afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit om te bepalen of de reserve de risico’s ook op termijn af kan dekken. Daartoe dienen de reserve en benodigde weerstandscapaciteit volgens de Verordening Beheersregels Grondexploitaties in een meerjarig perspectief te worden bekeken.

Actuele stand

De stand van de Reserve Grondbedrijf (RGB) is afgenomen van € 31,1 mln., (1-1-2023) tot € 0,0 mln. (31-12-2023, verwachte resultaat na resultaatbestemming). Hieronder worden de mutaties van groter van een half mln. toegelicht.

Onttrekking nagekomen lasten
Vanuit afgesloten grondexploitatie komen soms nog onvoorziene  lasten. Deze worden onttrokken aan  de RGB. Dit bedroeg  in 2023 € 0,5 mln..

Onttrekking voor dotatie aan de VNP
De voornaamste reden voor de daling van RGB is de onttrekking ten behoeve van de dotatie aan de Voorziening negatieve plannen (VNP). De stand van de voorziening dient gelijk te zijn aan het verwachte negatieve resultaat op grondexploitaties. Deze dotatie aan de voorziening moet in eerste instantie gebeuren vanuit de RGB. Als gevolg hiervan is per saldo € 39,2 mln. onttrokken.

Onttrokken claims en vergoedingen
Vanuit de RGB wordt een claim afgehandeld welke voortvloeit uit een activiteit die ontplooid is vanuit een grondexploitatie, maar conform het BBV niet vanuit de grondexploitatie zelf betaald mag worden. Dit is een bedrag van € 0,9 mln..

Onttrokken nacalculatie apparaatslasten
De nacalculatie van de apparaatslasten inzake grondexploitaties en grondexploitatie gerelateerde activiteiten, heeft geleid tot een onttrekking van € 0,7 mln..

Dotatie van genomen winst uit projecten
In 2023 is er vanuit de winstgevende grondexploitatie voor € 3,7 mln. aan tussentijdse winst genomen  en gedoteerd aan RGB.

Dotatie inzake verrekening vanuit projecten
Als gevolg van het inhoudelijke afsluiten van een viertal projecten is er een positief resultaat behaald van € 6,1 mln..

Overige dotaties
Dit betreft dotaties als gevolg van grondexploitatie gerelateerde activiteiten welke niet bij een individueel project horen, zoals belastingen en resultaten uit tijdelijke beheer. Daarnaast wordt een verrekening voorgesteld met de programmareserve omdat de RGB negatief zou worden.

Benodigde weerstandscapaciteit
Jaarlijks wordt de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bepaald. Hierbij wordt gekeken naar de verwachte ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf (RBG) over een termijn van vijf jaar.

Op basis van de prognose is de weerstandscapaciteit onvoldoende. Naar verwachting komt de RGB op de 5-jaars termijn € 22,2 mln. onder de ondergrens. Conform de Verordening beheersregels grondexploitaties en strategisch bezit, zal de weerstandscapaciteit bij de programmabegroting opnieuw bepaald worden. Als er dan nog een tekort is, zal een voorstel gedaan worden om dit te herstellen. Op 15 februari 2024 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie CE-118 Juliana van Stolberglaan 1 (herontwikkeling KC-locatie) vastgesteld. Deze grondexploitatie heeft een verwacht projectresultaat van € 23,8 mln. (voordelig), met een risicoprofiel van € 8,3 mln. (nadelig). Deze grondexploitatie heeft per saldo een positief effect op de 5-jaarsprognose en daarmee de weerstandscapaciteit. Omdat de grondexploitatie in 2024 vastgesteld is, zijn deze effecten niet meegenomen in de gepresenteerde prognose. In het voorstel inzake het tekort op de weerstandscapaciteit bij de begroting, zal het effect van deze grondexploitatie wel meegenomen worden.